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Compromis de vente, ne signez pas à l'aveugle

13 min de lecture Mis à jour le 13 juin 2026 BienCheck

Rédigé par Mathieu Delranc

Fondateur de BienCheck · Voir le profil auteur

Le compromis, c'est le vrai engagement. Après, vous êtes coincé. Avant, vous êtes libre. Trop d'acheteurs signent un compromis sans lire les clauses, sans poser de question, parce qu'ils font confiance à l'agent ou parce qu'ils ont peur de perdre le bien.

Ce guide vous donne tout ce qu'il faut vérifier avant de signer, les clauses suspensives à imposer, comment vous rétracter dans les règles, et les pièges classiques qui coûtent des milliers d'euros.

Compromis vs promesse, la différence

Deux contrats existent en France pour formaliser l'accord avant le notaire : le compromis (officiellement "promesse synallagmatique") et la promesse unilatérale. Beaucoup les confondent. La différence pèse lourd si la vente capote.

Compromis. Engage les deux parties. Si l'un se rétracte sans clause valable, l'autre peut forcer la vente en justice ou récupérer le dépôt.
Promesse unilatérale. Engage uniquement le vendeur. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 %) qu'il perd s'il ne lève pas l'option.
Lequel choisir ?. Le vendeur préfère le compromis (acheteur engagé). L'acheteur préfère la promesse (plus de souplesse). En pratique, 80 % des ventes passent par compromis.

Ce que doit contenir un compromis

Un compromis bien rédigé fait 15 à 25 pages. Plus c'est court, plus c'est suspect. Voilà les rubriques obligatoires.

Identité des parties. État civil complet, régime matrimonial, capacité juridique.
Désignation du bien. Adresse, références cadastrales, surface Carrez, désignation des annexes (cave, parking, balcon).
Origine de propriété. Chaîne de propriétaires sur 30 ans, pour vérifier le titre.
Prix et modalités de paiement. Prix net vendeur, mobilier déduit, frais à votre charge.
Clauses suspensives. Prêt, urbanisme, copropriété. Sans elles, vous êtes coincé.
Dépôt de garantie. Montant et destinataire (notaire ou agent immo séquestré).
Date de l'acte authentique. Délai habituel : 2 à 3 mois après compromis.
Annexes obligatoires. Diagnostics, ERP, règlement de copropriété, PV d'AG, carnet d'entretien.

Les clauses suspensives à imposer

Une clause suspensive, c'est une condition qui doit être remplie pour que la vente ait lieu. Si elle ne l'est pas, la vente tombe et vous récupérez votre dépôt. C'est votre filet de sécurité.

La clause de prêt est obligatoire si vous financez à crédit (Loi Scrivener). Les autres sont à imposer dès la rédaction. L'agent ne les proposera pas spontanément, c'est à vous de demander.

Prêt immobilier. Montant exact, durée, taux maximum. Si la banque refuse à ces conditions, la vente tombe sans pénalité.
Urbanisme. Aucun projet d'urbanisme défavorable (route, ZAC, expropriation) dans la note de renseignements d'urbanisme.
Copropriété. Aucune décision majeure votée en AG entre compromis et signature. Ravalement à 30 000 € voté entre temps : vous sortez.
Servitudes non révélées. Si une servitude grave est découverte (passage, vue, canalisation), vous pouvez sortir.
Vente du bien actuel. Si vous attendez la vente de votre logement actuel pour financer, à inscrire avec date butoir.
Assurance emprunteur. Si refusée pour raisons médicales, sortie possible sans frais.
Permis de construire / DP. Si l'achat suppose une extension ou changement d'usage, l'obtention conditionne la vente.

Dépôt de garantie, combien et à qui

Le dépôt de garantie, ou indemnité d'immobilisation, c'est l'acompte versé à la signature du compromis. Habituellement 5 à 10 % du prix. Sur un bien à 300 000 €, comptez 15 000 à 30 000 € à mobiliser dès la signature.

Versement par chèque ou virement, jamais en espèces. Le destinataire est obligatoirement séquestre : notaire (ce qu'on recommande) ou agent immo titulaire d'un compte séquestre Caisse des Dépôts. Jamais directement au vendeur.

En cas de rétractation dans les 10 jours : remboursement intégral. En cas de défaillance après : le dépôt est conservé par le vendeur. En cas d'échec d'une clause suspensive : remboursement intégral aussi.

Les 10 jours de rétractation

C'est le droit le plus important pour l'acheteur. Vous avez 10 jours calendaires après la première présentation du compromis signé (lettre recommandée AR ou remise en main propre) pour vous rétracter sans aucune justification.

Pas de motif à donner. Pas de pénalité. Récupération intégrale du dépôt. Forme : lettre recommandée AR au vendeur (ou au notaire), avec mention claire de la rétractation. Date d'envoi qui compte, pas la réception.

Ce délai ne s'applique qu'à l'acheteur, et seulement pour une résidence (pas pour un local commercial ou un terrain seul). Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

Le calendrier entre compromis et acte

Entre compromis et acte authentique, il s'écoule habituellement 2 à 3 mois. C'est le temps nécessaire pour : monter le dossier de prêt, obtenir les offres bancaires, purger les délais légaux d'urbanisme, vérifier le titre de propriété, et calé l'agenda du notaire.

Calendrier type : J+0 signature compromis. J+10 fin rétractation. J+30 à J+45 obtention offre de prêt. J+55 fin délai légal d'acceptation de l'offre. J+60 à J+90 signature acte authentique chez le notaire.

Si le délai est trop court (45 jours par exemple), demandez à l'allonger. Trop court = stress, risque de rater la condition suspensive de prêt et donc d'être pénalisé.

Diagnostics et documents annexés

Le compromis sans annexes complètes n'a aucune valeur. La loi impose un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé, à jour, daté. Tout manquement reporte automatiquement le délai de rétractation.

DPE. Validité 10 ans. Vérifiez la date.
ERP. État des risques et pollutions. Moins de 6 mois.
Plomb (CREP). Pour les biens d'avant 1949.
Amiante. Pour les biens d'avant 1997.
Termites. Dans les zones à risque.
Gaz et électricité. Si installation de plus de 15 ans.
Assainissement. Si non raccordé au tout-à-l'égout.
Surface Carrez. Pour les lots de copropriété.
Règlement de copro et 3 derniers PV d'AG. Obligatoire en copro. Lisez-les en entier.
Carnet d'entretien et fonds travaux. Pour anticiper les gros chantiers à venir.

Les pièges fréquents

Voilà ce qu'on voit régulièrement, à corriger avant signature, jamais après.

Clause de prêt trop large. Taux à 6 % alors que le marché est à 4 %. Vous serez "reçu" partout, donc piégé. Imposez le taux du marché.
Date de l'acte trop courte. 45 jours, c'est trop juste avec la banque. Demandez 75 à 90 jours.
Dépôt direct au vendeur. Jamais. Toujours séquestre notaire ou agent immo.
Travaux votés non mentionnés. Le ravalement à 18 000 € voté en AG il y a 6 mois doit apparaître. Sinon, vous payez en plus à votre charge.
Mobilier non listé. Cuisine, dressing, électroménager : à lister en annexe avec valeur unitaire et factures.
Charges sous-estimées. Demandez l'attestation de charges des 2 dernières années, pas la déclaration du vendeur.
Servitude non révélée. Demandez l'extrait du registre des servitudes et le titre de propriété complet.
Diagnostic DPE expiré. Tout diag expiré ou manquant repousse votre rétractation. Profitez-en pour gagner du temps.

Comment rompre proprement

Trois fenêtres pour sortir sans pénalité : le délai de 10 jours, l'échec d'une clause suspensive (refus de prêt notamment, prouvé par 2 refus écrits de banques différentes), ou un accord amiable avec le vendeur.

Hors de ces fenêtres, vous perdez le dépôt et risquez en théorie une action en exécution forcée. En pratique, le vendeur préfère encaisser le dépôt et remettre en vente que de mener une action longue. Mais c'est un vrai risque financier.

Les erreurs qui coûtent cher

Ce qui peut coûter jusqu'à 30 000 € à un acheteur mal préparé.

1
Signer sans avoir lu
Le compromis fait 20 pages. Lisez-les. Toutes.
2
Ne pas demander la clause de prêt précise
Sans taux maximum écrit, vous ne pouvez pas vous retirer si la banque vous propose 5,5 %.
3
Verser le dépôt en espèces ou au vendeur
Risque juridique majeur. Toujours séquestre.
4
Croire que la rétractation se fait par email
Lettre recommandée AR obligatoire. Email seul = pas de preuve.
5
Oublier de demander les PV d'AG
Obligatoires en copro. Une AG vote des dizaines de milliers d'euros parfois.
6
Ne pas vérifier les diagnostics
DPE de 2014 sur un bien rénové en 2023, sans valeur. À refaire.
7
Accepter une date d'acte trop courte
Si le délai prêt n'est pas tenable, vous êtes responsable.
8
Ne pas lister le mobilier
Perdez l'avantage fiscal sur les frais de notaire.
9
Signer sans son notaire
Vous pouvez prendre votre propre notaire en plus de celui du vendeur. Coût : zéro. Sécurité : énorme.
10
Croire qu'on peut renégocier après
Très difficile, sauf découverte d'un vice. Verrouillez tout avant.
11
Oublier l'assurance emprunteur dans les délais
Si refusée, vous devez l'avoir notifié avant la date butoir.
12
Ne pas garder de copie signée
Le compromis original part chez le notaire. Gardez votre copie signée et toutes les annexes.

Ce qui peut coûter cher en cas de litige

Quelques ordres de grandeur pour comprendre l'enjeu d'une signature non maîtrisée.

Cas	Coût type	Comment l'éviter
Perte du dépôt	5 à 10 % du prix	Soit 15 000 à 30 000 € sur 300 000 €.
Travaux votés non révélés	10 000 à 50 000 €	Demander tous les PV d'AG des 3 dernières années.
Servitude non révélée	Diminution de valeur 10 à 25 %	Demander extrait du titre et registre des servitudes.
Vice caché découvert après	Variable, action en justice	Visite avec expert avant compromis.
Clause de prêt mal calibrée	Perte dépôt + frais d'agence	Imposer taux et durée précis.
Délai trop court non tenu	Perte dépôt	Demander 75 à 90 jours, jamais 45.
Action en exécution forcée	Prix du bien + frais de procédure	Très rare mais théoriquement possible.

Comment BienCheck vous aide

Avant le compromis, on identifie tout ce qui doit être verrouillé ou exclu.

Check-list des clauses suspensives
Personnalisée selon votre bien (ancien, neuf, copro, terrain).
Détection des risques non révélés
Géorisques, urbanisme, sites industriels : on croise avant que le notaire ne le fasse.
Voir les risques
Analyse DPE et travaux à prévoir
Pour anticiper les surcoûts et négocier en conséquence.
Voir le DPE
Marge de négo défendable
Pour intégrer dans le compromis le bon prix, pas le prix affiché.
Voir le Premium

FAQ compromis de vente

Compromis ou promesse, lequel signer ?+

Compromis dans 80 % des cas. Plus engageant pour les deux, plus courant chez les agents. Préférez la promesse si vous voulez maximum de souplesse.

Combien de temps pour se rétracter ?+

10 jours calendaires après la première présentation. Par lettre recommandée AR, sans motif.

Le dépôt est-il obligatoire ?+

Pas légalement obligatoire, mais quasi-systématique dans les usages. Refusez si on vous demande de verser sans séquestre.

Peut-on signer sans clause suspensive de prêt ?+

Oui, mais c'est une renonciation expresse, manuscrite, en lettres et en chiffres. Très risqué, à n'utiliser que si vous payez cash.

Que faire si la banque refuse mon prêt ?+

Vous avez besoin de 2 refus écrits respectant la clause suspensive (mêmes taux, montant, durée). Vous sortez sans pénalité avec récupération du dépôt.

Peut-on renégocier après signature ?+

Très difficile. Seulement en cas de découverte d'un vice grave ou d'un évènement nouveau (travaux votés). En pratique, l'agent peut vous y aider si le vendeur a peur de tout perdre.

Faut-il un notaire ou un agent ?+

Préférez le notaire. C'est la même chose en termes de frais (souvent) mais bien plus sécurisant juridiquement.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte ?+

Vous pouvez agir en exécution forcée et le contraindre à vendre. Ou récupérer le double du dépôt selon les clauses.

Peut-on inscrire des travaux à charge du vendeur ?+

Oui, à l'écrit, avec délai et pénalité en cas de non-réalisation. Rare en pratique.

Le compromis peut-il être annulé pour vice caché ?+

Oui, sous 2 ans après découverte (article 1641 du Code civil), sauf clause d'exclusion expresse signée.

Faut-il payer l'agent à la signature du compromis ?+

Non. La commission de l'agent ne se paie qu'à la signature de l'acte authentique, sauf clause expresse.

Combien de temps entre compromis et acte ?+

60 à 90 jours en général. Le minimum praticable avec un prêt, c'est 60 jours.

Que mettre dans la liste mobilier ?+

Tout ce qui n'est pas immeuble par destination : cuisine équipée, dressing, électroménager intégré, climatisation mobile, sauna.

Le notaire peut-il refuser de signer le compromis ?+

Oui, s'il détecte une irrégularité juridique grave (titre douteux, servitude masquée, fraude). Plutôt rassurant.

Peut-on signer un compromis à distance ?+

Oui, par procuration ou signature électronique via les outils notariés. Très courant en 2026.

Le compromis vaut-il vente ?+

Oui, juridiquement. "Vente parfaite par accord sur la chose et le prix" dit le Code civil. Mais le transfert de propriété n'a lieu qu'à l'acte authentique.

Glossaire

Compromis de vente: Avant-contrat engageant les deux parties.
Promesse unilatérale: Avant-contrat engageant le seul vendeur.
Clause suspensive: Condition à remplir pour que la vente ait lieu.
Dépôt de garantie: Acompte versé à la signature du compromis, 5 à 10 % du prix.
Séquestre: Tiers qui détient le dépôt jusqu'à la vente.
Loi Scrivener: Loi protégeant l'emprunteur immobilier, impose la clause de prêt.
Délai de rétractation: 10 jours pour l'acheteur, sans motif, sans pénalité.
Acte authentique: Acte définitif signé chez le notaire transférant la propriété.
DDT: Dossier de diagnostic technique. Ensemble de diagnostics annexés.
ERP: État des risques et pollutions. Obligatoire en annexe.
Surface Carrez: Surface privative d'un lot de copro.
Carnet d'entretien: Document de copro listant l'historique d'entretien de l'immeuble.
PV d'AG: Procès-verbal d'assemblée générale de copro.
Fonds travaux: Réserve obligatoire pour les gros travaux.
Servitude: Charge imposée à un bien au profit d'un autre.
Vice caché: Défaut grave non apparent au moment de la vente.
Exécution forcée: Action en justice pour contraindre la vente.
Indemnité d'immobilisation: Équivalent du dépôt pour une promesse unilatérale.
Note d'urbanisme: Document mairie listant les projets et règles du PLU.
Procuration notariée: Mandat permettant de signer à distance.

Pour aller plus loin

Ces ressources complètent le compromis.

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Compromis de vente, ne signez pas à l'aveugle

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Ce que doit contenir un compromis

Les clauses suspensives à imposer

Dépôt de garantie, combien et à qui

Les 10 jours de rétractation

Le calendrier entre compromis et acte

Diagnostics et documents annexés

Les pièges fréquents

Comment rompre proprement

Les erreurs qui coûtent cher

Signer sans avoir lu

Ne pas demander la clause de prêt précise

Verser le dépôt en espèces ou au vendeur

Croire que la rétractation se fait par email

Oublier de demander les PV d'AG

Ne pas vérifier les diagnostics

Accepter une date d'acte trop courte

Ne pas lister le mobilier

Signer sans son notaire

Croire qu'on peut renégocier après

Oublier l'assurance emprunteur dans les délais

Ne pas garder de copie signée

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