DVF : la base des prix immobiliers réels en France
Pendant des années, les acheteurs ont navigué à l'aveugle avec les prix d'annonces, déconnectés des vraies ventes. La base DVF, publiée par la DGFiP, change la donne : on connaît désormais le prix réel de chaque mutation immobilière. Voici ce que la base contient vraiment, ses limites, et comment BienCheck s'en sert pour vous donner une estimation honnête.
Ce que la base DVF contient
DVF signifie Demandes de Valeurs Foncières. C'est la base ouverte qui recense toutes les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées par les services fonciers, partout en France métropolitaine et DROM (sauf l'Alsace-Moselle, qui dispose de son propre cadastre).
Chaque ligne correspond à une vente : date, prix payé acte en main, type de bien (maison, appartement, terrain), surface bâtie, surface du terrain, nombre de pièces, et localisation à la parcelle cadastrale. La donnée remonte à 2014 et couvre les 5 dernières années en continu.
DVF est publié par la Direction générale des Finances publiques deux fois par an. Les données sont nettoyées et historisées, mais elles ne contiennent ni la photo, ni l'état du bien, ni les négociations qui ont précédé la signature. C'est un prix réel, pas une histoire complète.
D'où viennent ces données et comment elles sont produites
À chaque vente, le notaire enregistre l'acte authentique aux impôts. C'est cette déclaration fiscale, expurgée des données personnelles, qui alimente DVF. Le prix correspond donc au montant réel payé, hors frais de notaire mais commission d'agence incluse en général.
La DGFiP publie ensuite cette base sur data.gouv.fr, en open data, dans un format brut. Plusieurs intermédiaires (Etalab, DataFoncier, l'API DVF de la BAN) la rendent plus exploitable, mais la source officielle reste la DGFiP.
BienCheck consomme DVF via les flux officiels et la nettoie : élimination des ventes multiples (un même bien vendu plusieurs fois), exclusion des prix incohérents (donations déguisées, ventes entre proches), regroupement maison/appartement/terrain par typologie.
Pourquoi DVF change la position de l'acheteur
Avant DVF, vous saviez ce que le vendeur demandait. Avec DVF, vous savez ce que les autres ont vraiment payé. Cet écart change tout dans la négociation.
À l'achat
Vous comparez le prix demandé aux ventes réelles des 24 derniers mois sur la même typologie, à 500 m à la ronde. La marge de négociation apparaît noir sur blanc.
À la vente
Vous fixez un prix défendable basé sur des comparables récents. Surévaluer expose à des mois de stagnation et à une baisse forcée.
En investissement locatif
Vous croisez prix d'achat DVF et loyer moyen pour calculer un rendement net réaliste, pas l'optimiste de l'annonce.
Côté financement
Une banque qui voit votre offre alignée sur les DVF du secteur valide plus vite le dossier. Un prix surévalué fait tiquer l'expert.
Côté assurance
La valeur à reconstruire reste estimée par l'assureur, mais le prix DVF aide à recouper une valeur de remplacement crédible.
En travaux
Comparer un bien rénové à un non rénové dans la même rue donne une idée précise du retour sur investissement d'un projet de rénovation.
À la revente
Projeter sur DVF historique éclaire l'évolution réelle du secteur. Un quartier en hausse continue depuis 5 ans est un signal fort.
Comment BienCheck utilise DVF
Pour chaque adresse analysée, BienCheck construit un cercle de comparables : même typologie (maison ou appartement), même fourchette de surface (±20 %), période 24 mois, rayon adapté à la densité urbaine (de 250 m en centre-ville à 5 km en zone rurale).
On calcule alors la médiane et l'intervalle interquartile (Q1-Q3) en €/m² acte en main. La médiane sert d'ancrage neutre, l'intervalle indique la dispersion locale. Plus la dispersion est large, plus la valorisation d'un bien dépend de ses caractéristiques fines (étage, vue, état).
Le prix conseillé BienCheck est ensuite ajusté par les autres signaux du rapport : DPE (ADEME), risques (Géorisques), état du bien déclaré par l'utilisateur. La marge de négociation est chiffrée précisément, sources à l'appui.
Un prix DVF ne remplace jamais une analyse complète. C'est l'un des trois piliers du rapport, à côté du DPE et des risques. Tout repose sur le croisement.
Les erreurs fréquentes face à DVF
- Confondre prix de vente et prix d'annonceDVF donne le prix payé. Les portails affichent le prix demandé. L'écart moyen est de 4 à 8 % en France, mais varie fortement selon les marchés.
- Comparer un appartement à une maisonLes deux marchés ont des dynamiques très différentes. BienCheck les sépare systématiquement.
- Ignorer les surfaces hors-normeUne vente à 12 000 €/m² sur 22 m² fausse l'analyse d'un T3 de 65 m². Le filtre BienCheck élimine ces aberrations.
- Lire une moyenne bruteLa moyenne est sensible aux extrêmes. La médiane est plus fiable, et l'intervalle interquartile dit ce qu'il faut savoir de la dispersion.
- Oublier l'inflation et les saisonsUne vente de 2022 et une vente de 2024 ne sont pas directement comparables. BienCheck pondère par la date.
- Penser que DVF couvre toutL'Alsace-Moselle a son propre cadastre. Les ventes y suivent un autre canal (livre foncier). BienCheck le signale clairement.
Les bons réflexes BienCheck
- Toujours regarder la dispersion, pas que la médianeUn secteur dispersé veut dire que les caractéristiques fines comptent énormément.
- Filtrer sur 24 mois récentsLes ventes de plus de 2 ans peuvent biaiser dans un marché qui bouge vite.
- Croiser avec le DPEUn bien rénové vendu avant la loi Climat n'a pas la même portée qu'un bien classé F vendu en 2024.
- Vérifier l'historique de la parcelleUne parcelle vendue 3 fois en 5 ans cache souvent une histoire à creuser (marchand de biens, division).
- Demander l'origine de propriétéLe notaire peut vous indiquer le prix d'achat précédent. Le couple DVF + origine donne une lecture imbattable.
- Anticiper les fraisDVF est net de frais de notaire. Comptez 7,5 à 8 % en plus dans l'ancien, 3 % dans le neuf, pour comparer avec votre budget global.
Questions des acheteurs
DVF est-il fiable ?
Oui, c'est la source officielle. Les seuls trous de couverture sont l'Alsace-Moselle et quelques ventes hors marché (donations déguisées, ventes en bloc).
Puis-je négocier avec un extrait DVF imprimé ?
Oui, c'est efficace. Le vendeur ne peut pas vous opposer son ressenti face à 8 ventes réelles autour. BienCheck génère cet extrait pour vous.
Y a-t-il un délai avant qu'une vente apparaisse ?
Entre 3 et 6 mois en général. Les ventes très récentes peuvent ne pas encore être visibles, ce qui justifie de fenêtrer sur 24 mois.
Comment trouver le détail d'une vente précise ?
BienCheck propose ce module dans le rapport Premium. Sans abonnement, on peut consulter directement le portail Etalab DVF.
Un bien neuf est-il dans DVF ?
Oui dès qu'il a été vendu, qu'il s'agisse d'une VEFA ou d'un bien achevé. Le prix correspond au montant total final.
Questions des investisseurs
Peut-on calculer un rendement à partir de DVF seul ?
Non. DVF donne le prix d'achat, pas les loyers. Il faut le croiser avec des sources de loyers (observatoires, annonces actives) pour bâtir un rendement.
Comment repérer un quartier en hausse ?
Cherchez la médiane DVF sur 5 ans, en pondérant par volume. Une hausse continue sur volumes stables est un signal fiable.
Les marchands de biens sont-ils repérables dans DVF ?
Indirectement. Une parcelle vendue puis revendue sous 2 ans avec décote/surcote significative trahit souvent leur passage.
Peut-on faire de l'arbitrage entre villes via DVF ?
Oui, c'est même une de ses meilleures utilisations. La comparaison médiane €/m² + tension locative + DPE moyen donne un mapping clair.
Les terrains apparaissent-ils ?
Oui, avec le prix au m² de terrain. Très utile pour évaluer un futur projet de construction ou de division.
Questions des propriétaires
Puis-je savoir combien mon voisin a vendu son bien ?
Oui, via les portails publics DVF, en cherchant la parcelle ou l'adresse. C'est une donnée légalement publique.
Comment fixer mon prix de vente avec DVF ?
Comparez votre bien aux ventes 24 mois sur même typologie et surface proche, dans un rayon réaliste. Visez la médiane, puis ajustez selon l'état et le DPE.
DVF prend-il en compte le mobilier ?
Le prix DVF est celui de l'acte, qui peut ou non inclure le mobilier selon les cas. Si un meuble est valorisé séparément, il sort de la part DVF immobilier.
Mon bien n'apparaît pas, est-ce normal ?
Probable si la vente est récente (moins de 6 mois) ou en Alsace-Moselle. Si plus ancien, vérifiez l'orthographe de l'adresse ou la référence cadastrale.
DVF impacte-t-il mon impôt sur la plus-value ?
Indirectement : l'administration peut comparer votre prix à DVF pour détecter des sous-évaluations. Vendre nettement sous la médiane attire l'attention.
Glossaire DVF
- DVF
- Demandes de valeurs foncières. Base ouverte du Ministère des Finances qui recense les ventes immobilières en France depuis 5 ans, prix réel acte en main.
- DGFiP
- Direction générale des Finances publiques. Produit la base DVF à partir des actes notariés enregistrés.
- Mutation
- Transfert de propriété d'un bien (vente, donation, succession). Les mutations à titre onéreux alimentent la base DVF.
- Valeur foncière
- Prix de vente acte en main d'un bien immobilier, hors frais de notaire, tel qu'il figure sur l'acte authentique.
- Parcelle cadastrale
- Unité foncière identifiée au cadastre par un numéro et une commune. Sert de clé pour les ventes DVF et les documents d'urbanisme.
- Frais de notaire
- 8 % du prix dans l'ancien, 3 % dans le neuf. Composés à 80 % de taxes (droits de mutation) et 20 % d'honoraires et débours.
- Code INSEE
- Identifiant officiel à 5 caractères d'une commune française, attribué par l'Insee. Indispensable pour croiser les bases publiques.
Prix DVF par territoire
Naviguez par région, département ou ville pour voir les prix de vente réels du marché local. Données DGFiP, lecture BienCheck.
Vérifiez le juste prix d'un bien précis
BienCheck construit l'extrait DVF de votre cible, calcule la marge de négociation et croise avec le DPE et les risques.
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