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Calcul de rentabilité locative : le calculateur honnête
Saisissez le prix, le loyer et vos charges, on calcule en direct le rendement brut, net et net-net. Pas de promesse de rentabilité magique, juste vos vrais chiffres.
≈ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf.
Comptez au moins 1 mois sur la plupart des marchés tendus, 2 ailleurs.
0 si vous gérez vous-même, 6-8 % avec une agence.
Hypothèse fiscale : micro-foncier (abattement 30 %). Si vous êtes au régime réel ou en LMNP, votre fiscalité réelle sera différente, et le rendement net après impôt aussi.
Lire les trois rendements sans se tromper
Le rendement brut, c'est le chiffre que les vendeurs vous mettent sous le nez. Il ignore tout ce qui coûte vraiment : les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), les travaux, la taxe foncière, l'assurance, la vacance entre deux locataires et l'impôt sur les loyers. Bref, il sert à mettre en avant un bien, pas à décider.
Le rendement net retire les charges récurrentes mais oublie encore le fisc. Le rendement net-net, lui, intègre tout, y compris l'impôt sur le revenu foncier et les prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre qui dit ce qui reste vraiment dans votre poche.
Ce qu'on appelle "un bon dossier"
- Moins de 3 % net-net : on passe la main. Trop fragile, surtout si les taux remontent ou si un gros travaux tombe.
- Entre 3 et 5 % net-net : dossier négociable. Si vous arrivez à gratter 5 à 10 % sur le prix d'achat, ça bascule du bon côté.
- Au-dessus de 5 % net-net : bon dossier. Souvent dans des villes moyennes ou avec des travaux à mener. Vérifiez deux fois la demande locative et la copro avant de signer.
Les pièges classiques du calcul
- Oublier les frais de notaire : ils gonflent votre investissement de 7 à 8 % dans l'ancien. Ça change tout sur le rendement.
- Compter 12 mois de loyer plein : irréaliste. Comptez 1 mois de vacance dans une grande ville tendue, 2 ailleurs.
- Ignorer la taxe foncière : elle peut dépasser un mois de loyer dans certaines communes. Demandez le dernier avis au vendeur.
- Sous-estimer les charges de copro : tout n'est pas récupérable sur le locataire. Ascenseur, gardien, gros entretien restent à votre charge.
- Zapper la fiscalité : à la TMI 30 % plus prélèvements sociaux, le fisc prend près de la moitié du loyer net. Le rendement brut affiché peut être divisé par deux après impôt.
Notre méthode chez BienCheck
On part toujours du net-net, pas du brut. On compare ensuite le rendement au prix au m² DVF du quartier et au DPE du bien : un bien classé F ou G coûte plus cher en travaux obligatoires d'ici 2028 et sa marge de manœuvre locative se réduit. Si le rendement est limite et le DPE mauvais, on conseille de négocier sec ou de passer.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en France ?
On considère qu'au-dessous de 3 % net-net, le projet a peu d'intérêt patrimonial sauf forte plus-value attendue. Entre 3 et 5 % net-net, le dossier tient la route dans une ville tendue. Au-dessus de 5 % net-net, c'est un très bon dossier, souvent en petites villes ou avec des travaux à mener.
Quelle est la différence entre rendement brut et net ?
Le brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. Il ignore les frais réels : notaire, travaux, charges, vacance, fiscalité. Le net retire tout ça. Le net-net inclut en plus l'impôt sur les loyers. Pour décider d'acheter, ne regardez que le net-net.
Comment se calcule le rendement net-net ?
Loyer encaissé moins charges non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, gestion, moins l'impôt sur le revenu foncier et les prélèvements sociaux. Le tout divisé par l'investissement total (prix + frais de notaire + travaux).
Pourquoi inclure une vacance locative dans le calcul ?
Aucun bien n'est loué 12 mois sur 12. Entre deux locataires, il y a un délai. Compter au moins 1 mois de vacance par an sur les marchés tendus, 2 mois ailleurs. Un calcul sans vacance gonfle artificiellement le rendement.
Le calculateur gère-t-il le LMNP ou le déficit foncier ?
Pas encore. Il part de l'hypothèse simple du micro-foncier avec abattement 30 %. Si vous êtes au régime réel, en LMNP ou en SCI à l'IS, votre fiscalité sera différente et votre rendement net après impôt aussi. Pour les cas complexes, demandez à votre comptable.