Guide pilier BienCheck
Données DVF, comment vérifier un prix immobilier
Rédigé par Mathieu Delranc
Fondateur de BienCheck · Voir le profil auteur
La DVF, c'est la base de données du gouvernement qui liste toutes les ventes immobilières signées en France depuis 2014. Tout y est : adresse, prix, surface, date, type de bien. C'est gratuit, c'est officiel, et c'est l'arme la plus simple pour ne pas payer un bien trop cher.
Le problème, c'est que personne ne sait s'en servir. On vous explique ici comment l'ouvrir, la lire, et l'utiliser concrètement pour vérifier une annonce, repérer une surcote et négocier avec des chiffres sur la table.
DVF, c'est quoi exactement
DVF veut dire Demandes de Valeurs Foncières. C'est la base officielle publiée par la DGFiP (impôts) qui recense chaque vente immobilière enregistrée par un notaire. Chaque ligne correspond à un acte authentique, donc à un prix réellement payé, pas à une estimation.
Couverture : toute la France métropolitaine plus la plupart des DOM, sauf l'Alsace-Moselle et Mayotte qui ont un cadastre différent. La base démarre en 2014 et se met à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
- Source officielle. Direction Générale des Finances Publiques. C'est l'État qui publie, pas un agent immobilier.
- Données brutes. Adresse, date, prix, surface, type de bien, nombre de pièces, parcelle cadastrale.
- Gratuit. Aucune inscription, aucun paiement. Tout est en open data.
- À jour. Mise à jour semestrielle. En juin 2026, vous trouvez les ventes signées jusqu'à fin 2025.
Comment y accéder en 2 clics
Trois portails utilisent les mêmes données mais avec des interfaces différentes. Pour la majorité des acheteurs, app.dvf.etalab.gouv.fr suffit largement.
Tapez l'adresse du bien, zoomez sur la rue, cliquez sur la parcelle. Vous voyez la liste des ventes des 5 dernières années sur ce point précis. C'est aussi simple que ça.
- app.dvf.etalab.gouv.fr. Carte interactive. Le plus visuel, le plus pratique pour un acheteur particulier.
- explore.data.gouv.fr/immobilier. Même interface, hébergée sur le portail data.gouv. Équivalent fonctionnel.
- Patrim (impots.gouv.fr). Service officiel des impôts, avec un cercle de recherche plus large. Demande une connexion FranceConnect.
- data.gouv.fr (fichiers bruts). Téléchargement CSV pour analyse Excel. Utile si vous croisez des milliers de lignes.
Lire une fiche DVF sans se tromper
Chaque vente affiche le prix total, la surface habitable et le prix au m². C'est ce dernier qui compte pour comparer. Une vente de 280 000 € sur 68 m², ça fait 4 118 €/m². Notez ce chiffre.
Regardez ensuite le type local : Appartement, Maison, Local industriel, Dépendance. Filtrez sur le même type que votre bien. Comparer un appartement à une maison n'a aucun sens, même dans la même rue.
- Date de mutation. La date à laquelle l'acte a été signé. Plus c'est récent, plus c'est pertinent. Au-delà de 18 mois, méfiance.
- Valeur foncière. Le prix net vendeur de l'acte. N'inclut pas les frais de notaire.
- Surface réelle bâtie. Surface en m². Attention, c'est la Carrez pour les appartements, la surface habitable pour les maisons.
- Nombre de pièces principales. Compte les pièces de vie : T2, T3, T4. La cuisine et la salle de bain ne comptent pas.
- Type de local. Filtrez impérativement. Un local industriel à 1 200 €/m² fausserait toute votre médiane.
Vérifier le prix d'une annonce
Méthode en 5 minutes. Repérez la rue de l'annonce sur DVF. Filtrez sur le même type (appartement ou maison), sur les 24 derniers mois. Notez les 5 à 10 ventes les plus comparables : surface, étage, pièces.
Calculez la médiane des prix au m². C'est votre référence marché. Si l'annonce est à 4 600 €/m² alors que la médiane est à 4 100 €/m², il y a 12 % de surcote. À vous de voir si le bien le justifie (vue, étage, état) ou si c'est une marge de négociation.
- Médiane, pas moyenne. La médiane neutralise les ventes atypiques (un château vendu 1 €, une vente entre proches).
- Au moins 5 comparables. En dessous, l'échantillon est trop petit pour être fiable. Élargissez le rayon ou la période.
- Ajustez à la qualité. Étage élevé +5 à +10 %, ascenseur +3 à +5 %, balcon ou terrasse +5 à +15 %, vue dégagée +5 à +20 %.
- Décote pour défauts. RDC sur rue passante -5 à -10 %, DPE F ou G -10 à -20 %, travaux lourds -15 à -25 %.
Les pièges classiques de la DVF
La DVF est puissante mais imparfaite. Connaître ses limites évite de tirer des conclusions fausses qui se retournent contre vous au moment de négocier.
- Ventes en VEFA mal référencées. Les ventes sur plan dans le neuf apparaissent souvent avec 2 à 3 ans de décalage. Ça gonfle artificiellement les m² récents.
- Parking ou cave compris. Quand la surface d'un appartement inclut un parking, le €/m² s'effondre. Vérifiez les dépendances liées à la parcelle.
- Ventes entre proches. Donations déguisées à 1 €, ventes en démembrement : prix qui n'ont rien à voir avec le marché. Excluez les valeurs aberrantes.
- Lots groupés. Quand un investisseur achète 3 lots en bloc, le prix total est divisé par 3, mais le prix unitaire ne reflète pas un achat individuel.
- Alsace-Moselle absente. Les départements 57, 67 et 68 ont leur propre cadastre. La DVF nationale n'y est pas exploitable.
S'en servir pour négocier
Imprimez votre tableau. Notez votre médiane, vos comparables et la surcote calculée. Présentez-les à l'agent ou au vendeur. Avec des chiffres officiels du gouvernement, vous n'êtes plus dans le ressenti.
La règle d'or : ne jamais annoncer votre prix sans avoir les comparables sous le coude. Un vendeur baisse plus facilement quand il voit 8 ventes en dessous de son prix que quand on lui dit "c'est trop cher".
- Posez le tableau sur la table. Au sens propre. 5 lignes DVF imprimées, dates, surfaces, prix au m². Ça change le rapport de force.
- Citez la source. "D'après la DVF du gouvernement, les ventes dans cette rue depuis 18 mois sont entre 3 950 et 4 200 €/m²." Personne ne conteste l'État.
- Visez la médiane, pas le minimum. Si vous demandez le prix le plus bas, vous passez pour un opportuniste. La médiane est défendable et raisonnable.
- Ajoutez les défauts spécifiques. DPE, travaux, étage. Une décote justifiée par les défauts s'ajoute à la décote marché.
Erreurs fréquentes avec la DVF
Les pièges qu'on voit le plus souvent chez les acheteurs qui découvrent l'outil.
- 1
Prendre une moyenne au lieu de la médiane
Une vente à 8 000 €/m² fait sauter toute une rue. La médiane lisse les valeurs extrêmes.
- 2
Comparer sur 5 ans
Le marché bouge tous les 12 mois. Au-delà de 24 mois, vos comparables sont périmés.
- 3
Mélanger appartements et maisons
Deux marchés totalement distincts. Filtrez le type de local avant tout.
- 4
Ignorer l'étage et l'état
Un T3 au 6e avec ascenseur ne se compare pas à un T3 au RDC sur cour.
- 5
Croire que DVF donne le prix de vente publié
Non, c'est le prix net vendeur de l'acte. Frais d'agence et frais de notaire ne sont pas dedans.
- 6
Penser que tous les biens sont dans DVF
Certains actes manquent (erreurs DGFiP, délais). Une absence ne veut pas dire pas vendu.
- 7
Confondre DVF et estimation Patrim
Patrim est un service de demande, pas un produit d'estimation. Il livre des données brutes.
- 8
Croire à la mise à jour temps réel
Mise à jour semestrielle. En juin, vous trouvez les ventes signées jusqu'à fin décembre précédent.
- 9
Oublier la dépendance parking
Un appartement vendu 320 000 € avec parking et cave n'a pas le même €/m² que sans.
- 10
Surinterpréter une seule vente
Un comparable unique ne suffit pas. Visez 5 minimum avant toute conclusion.
Combien coûte une vérification DVF
Tout est gratuit côté outil. Le coût, c'est votre temps ou la délégation à un service comme BienCheck.
| Méthode | Temps | Coût |
|---|---|---|
| DVF Etalab seul | 30 à 60 min | 0 € |
| Patrim impots | 15 à 30 min | 0 € |
| Excel sur fichier brut | 1 à 2 h | 0 € |
| Rapport Premium BienCheck | Instantané | 29 € |
| Estimation notariale | 1 à 2 semaines | 150 à 400 € |
| Expertise privée | 2 à 4 semaines | 400 à 900 € |
Comment BienCheck vous aide
On automatise la lecture DVF pour vous, en croisant avec d'autres sources officielles. Vous récupérez la médiane, les comparables et la marge de négociation en un clic.
Médiane DVF locale
On calcule la médiane des ventes comparables sur 24 mois, sur le bon type de bien, dans le bon périmètre.
Comparables triés et nettoyés
On exclut les ventes aberrantes (1 €, lots groupés, parkings inclus) pour vous donner une référence fiable.
Marge de négociation chiffrée
L'écart entre le prix demandé et la médiane DVF, ajusté à l'état, au DPE et aux défauts.
Voir un exemplePrix au m² par ville
Pour les communes les plus consultées, on publie une page DVF dédiée à parcourir librement.
Voir les prix DVF
FAQ DVF gouv
DVF est-il vraiment officiel ?+
Oui. Les données sont publiées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) en open data. C'est la même source qui sert aux notaires et aux impôts.
À quelle fréquence DVF est-il mis à jour ?+
Deux fois par an, en avril et en octobre. La mise à jour d'avril inclut les ventes du second semestre précédent, celle d'octobre inclut le premier semestre de l'année en cours.
Pourquoi mon bien n'apparaît pas dans DVF ?+
Trois raisons possibles : la vente est trop récente (moins de 6 mois), elle est en Alsace-Moselle (cadastre différent), ou il y a une erreur de saisie chez la DGFiP. Patrim peut compléter dans certains cas.
Quelle est la différence entre DVF et Patrim ?+
DVF est une base ouverte consultable par carte. Patrim est un service impots.gouv qui demande FranceConnect et trace les consultations. Mêmes données à la base, interfaces différentes.
Les prix DVF incluent-ils les frais de notaire ?+
Non. La valeur foncière est le prix net vendeur, frais et commissions exclus. Pour avoir le coût total acquéreur, ajoutez 7 à 8 % dans l'ancien.
DVF fonctionne-t-il pour le neuf ?+
Partiellement. Les ventes en VEFA sont enregistrées mais avec un décalage de 2 à 3 ans entre la signature et la livraison. Les m² récents en neuf sont sous-représentés.
Peut-on connaître les noms des vendeurs et acheteurs ?+
Non. La DVF est anonymisée. Seules la parcelle, la date et le prix sont publics. Pas de nom, pas de nationalité, pas de profession.
Comment retrouver une vente précise dans ma rue ?+
Sur app.dvf.etalab, tapez l'adresse, zoomez au maximum, cliquez sur la parcelle exacte. Les ventes apparaissent par couleur selon le type de bien.
DVF est-il fiable pour les zones rurales ?+
Moins. Dans les villages où il y a 5 ventes par an, l'échantillon est trop petit pour une médiane stable. Élargissez à la commune ou au canton.
Puis-je opposer DVF au vendeur en négociation ?+
Oui, et c'est même la pratique la plus efficace. Un vendeur n'a aucun argument contre des chiffres officiels du gouvernement, surtout en présentant 5 à 10 comparables.
DVF couvre-t-il les ventes aux enchères ?+
Oui, les ventes notariales y figurent. Les enchères judiciaires (saisies) sont aussi présentes mais à des prix souvent décotés de 20 à 40 %.
Que faire si je trouve une erreur dans DVF ?+
Vous pouvez signaler une erreur via data.gouv.fr, mais les corrections passent par la prochaine mise à jour semestrielle. En pratique, on l'ignore comme valeur aberrante.
DVF remplace-t-il une estimation notariale ?+
Non, mais il la rend transparente. Beaucoup d'estimations notariales s'appuient sur DVF en ajoutant un avis d'expert. À 29 €, le rapport BienCheck couvre le même besoin pour la plupart des achats.
Quelle ancienneté maximum pour un comparable ?+
24 mois. Au-delà, le marché a trop bougé. Idéalement, restez sur les 12 derniers mois si vous avez assez de volume.
Pourquoi ma médiane diffère de Meilleurs Agents ou SeLoger ?+
Les portails ajoutent leurs propres données (annonces, vendus estimés) et leurs propres pondérations. DVF est la donnée brute officielle, sans modèle par-dessus.
DVF est-il utilisable pour estimer la plus-value future ?+
C'est une bonne base historique. Vous pouvez tracer l'évolution du €/m² sur 5 ans dans une rue précise et en déduire une tendance. Pas une garantie, mais un indicateur solide.
Glossaire
- DVF
- Demandes de Valeurs Foncières. Base officielle des ventes immobilières en France.
- DGFiP
- Direction Générale des Finances Publiques. Administration qui publie la DVF.
- Valeur foncière
- Prix net vendeur inscrit sur l'acte, hors frais et commissions.
- Médiane
- Valeur centrale d'une série, plus robuste que la moyenne face aux valeurs extrêmes.
- Parcelle cadastrale
- Identifiant unique d'un terrain au cadastre, croisé avec la DVF.
- Patrim
- Service en ligne des impôts qui interroge la DVF via FranceConnect.
- Etalab
- Mission open data de l'État qui publie l'interface app.dvf.etalab.gouv.fr.
- VEFA
- Vente en l'état futur d'achèvement. Achat sur plan, souvent en décalage dans DVF.
- Carrez
- Surface privative légale d'un lot de copropriété, déclarée dans l'acte.
- Surface habitable
- Surface utile d'une maison, hors combles non aménagés et dépendances.
- Mutation
- Changement de propriétaire enregistré par un notaire.
- FAI
- Frais d'Agence Inclus. Prix annonce intégrant la commission, absent de DVF.
- Prix net vendeur
- Montant réellement perçu par le vendeur. C'est la valeur foncière DVF.
- Open data
- Données publiques librement réutilisables, sans inscription ni paiement.
- Comparable
- Vente proche en localisation, type, surface et date, servant de référence.
- Décote
- Réduction de prix appliquée à cause d'un défaut (DPE, étage, travaux).
- Surcote
- Écart positif entre le prix demandé et la médiane DVF locale.
- Cadastre
- Registre public des propriétés foncières, géré par la DGFiP.
- Alsace-Moselle
- Régions à cadastre spécifique non couvertes par la DVF nationale.
- DPE
- Diagnostic de Performance Énergétique. Note de A à G qui influence la valeur.
Pour aller plus loin
Ces ressources complètent la lecture DVF.
- Prix DVF par villeLes prix réels au m² par commune, à jour.
- Le rapport Premium BienCheckDVF, DPE, risques et négociation dans un seul document.
- Négocier un bien immobilierComment transformer une surcote DVF en baisse de prix.
- Acheter un appartementMéthode complète, DVF inclus, pour un achat en copropriété.
- Acheter une maisonLire la DVF sur une maison, avec ses spécificités.
- Frais de notaireCe qui s'ajoute à la valeur foncière DVF.
- Méthodologie BienCheckComment on croise DVF, DPE et Géorisques.
- Sources des donnéesToutes les sources officielles, dont la DVF.
Passer du guide à l'action
Les guides expliquent. Les outils tranchent. Lancez l'analyse de votre bien ou comparez vos options en deux clics.
Analyseur de bien
Lancez l'analyse complète d'un bien : prix, risques, DPE, marge de négociation.
Analyser un bienComparateur de biens
Comparez deux ou trois biens côte à côte sur les critères qui comptent vraiment.
Comparer des biensCalculateur de rendement
Calculez le rendement net réel d'un investissement locatif en quelques secondes.
Calculer le rendementExemple de rapport
Découvrez à quoi ressemble un rapport BienCheck complet avant de vous lancer.
Voir un exempleTarifs
Choisissez la formule qui colle à votre projet : gratuit, Premium ou pack.
Voir les tarifsVérifiez votre bien avec les vraies données DVF
BienCheck va chercher la DVF, calcule la médiane locale, ajuste à l'état du bien et vous donne la marge de négociation chiffrée.
Analyser mon bien (29 €)